O contrato firmado entre o comprador do imóvel e a construtora, diretamente, gera obrigações mútuas, de caráter definitivo, e a ele devem ater-se as partes contratantes, o que na maioria das vezes não ocorre.

As construtoras estão ganhando muito mais com atividades financeiras (capitalização) do que com suas obras e vendas. Leia com atenção!

Existem duas modalidades de contratação:

a) após a conclusão das obras com posse imediata do imóvel;

b) na planta ou em construção.

A primeira requer uma análise geral do contrato, principalmente das cláusulas financeiras ou que geram obrigações financeiras futuras que, nem sempre são expostas de forma a facilitar o entendimento.

Nestes contratos é comum a inclusão de correção monetária da dívida pelo IGP-M e juros no percentual de 12% anuais, equivalentes a 1% mensal.

Neste modelo de contratação, deve-se ter em mente que a prestação e o saldo da dívida serão atualizados mensalmente, na data do seu vencimento, pelo indexador contratado, dependendo, assim, da conjuntura econômica do País, ou seja, em caso de inflação alta, a prestação poderá se tornar um peso excessivo no orçamento anteriormente traçado.

Muito cuidado, também, com prestações intermediárias (semestrais ou anuais) para saber se estão sendo base de cálculo de juros mensais.

Outro ponto importante é a discussão sobre a proibição, por lei, de correção monetária sobre esses valores. O texto da lei é claro quanto a esta proibição:

Inciso II do artigo 1º da Lei 4.864/65

“II - A parte financiada, sujeita à correção monetária, deverá ser paga em prestações mensais de igual valor, incluindo amortização e juros convencionados à taxa máxima fixada pelo Conselho Monetário Nacional, admitida a fixação em contrato das prestações posteriores à entrega da unidade autônoma em valor diverso do das anteriores à entrega, sendo vedada a correção do valor de prestações intermediárias, se houver, e do saldo devedor a elas correspondente, exceção feita à prestação vinculada à entrega das chaves, desde que não seja superior, inicialmente, a 10% (dez por cento) do valor original da parte financiada.”

Esta parte da Lei não é conhecida (é claro que eles assim querem) e muito menos obedecida.

Nestes casos é comum a renegociação e o IMDEC, através de seus advogados parceiros,  disponibiliza a seus associados a assessoria necessária para que a nova contratação/renegociação se dê de forma menos gravosa possível.

Já a segunda forma de aquisição de imóvel, na planta ou em construção, deve ser monitorada em duas etapas, distintas quando às preocupações.

a) durante as obras;

b) após as obras.

Na primeira, deve o comprador fiscalizar periodicamente as obras, a mão-de-obra utilizada, o material utilizado e o cumprimento das obrigações tributárias da empresa construtora e da obra, além de certificar-se, com documentos próprios, do cumprimento integral de todas as cláusulas contratuais a que se submeteram as partes, inclusive memorial descritivo.

Lógico, o pagamento das prestações contratadas para esta fase devem ser adimplidas nas épocas e local previamente definidos, sendo que, nesta fase, não são devidos juros à construtora/incorporadora, apenas a correção monetária que, geralmente é com base em índices da construção civil - INCC ou CUB.

Ao receber as chaves do imóvel (que equivale ao habite-se para efeitos contratuais), e antes de aceitá-las através de recibo, o adquirente deve, por intermédio de engenheiro civil cadastrado no CREA, vistoriar a obra e concluir, em laudo pericial fundamentado, pela aceitação ou não; e se negativa a conclusão do perito engenheiro, requerer, por escrito e com protocolo de recebimento, as correções necessárias para cumprimento integral do memorial descritivo vinculado ao contrato.

Sendo positiva a conclusão do perito, dá-se início a fase de amortização do financiamento, que a partir de então são acrescidos de juros, sendo a opção de pagamentos diretamente a construtora.

Obs.: Nesta fase, muitos compradores optam pelo financiamento bancário, através do SFH, SFI ou Carteira hipotecária.

Se for o seu caso, antes de aceitar o contrato do banco, simplesmente, peça à construtora a evolução do saldo devedor, ou seja, exija uma planilha que demonstre o valor inicial (lá na proposta), a correção monetária aplicada e os pagamentos efetuados.

Faça suas contas ou nos envie para fazer. O resultado desta conta deve ser o valor que você está financiando pelo banco. Caso o valor que você encontrou seja menor do que aquele que querem receber através do financiamento, você vai precisar de um advogado antes de assinar o contrato com o banco.

Optando pelo financiamento direto com a construtora/incorporadora, deve o comprador, como no caso anterior e antes de qualquer outra providência, requerer o extrato dos seus pagamentos, a evolução dos índices de atualização monetária e o valor do seu débito remanescente, que será objeto do financiamento.

Proceda aos cálculos da mesma forma como explicado acima. Igualmente, se o valor cobrado pela construtora não estiver igual ao valor que você encontrar nas suas contas, vai precisar de um advogado.

Estando tudo certo, até então, dá-se início aos pagamentos, através de prestações que incluem os juros do financiamento, que só são devidos a partir de agora.

Novamente, e agora com acompanhamento de quem entende de capitalização de juros, você deve acompanhar o valor dessas prestações, mês a mês, para comprovar se há irregularidades (que infelizmente são comuns) para, administrativamente ou em juízo, fazer as devidas correções.

Importantíssimo, ainda, é saber qual o sistema de amortização que está sendo utilizado, se não houver cláusula específica no contrato.

Existem sistemas de amortização que contemplam o anatocismo (cobrança de juros sobre juros) proibido no ordenamento jurídico brasileiro, dentre eles a Tabela Price ou Sistema Francês de Amortização.

Porém, a Tabela Price, apesar de “cobrar” mais juros na soma total dos pagamentos, propicia uma prestação menor de início, sendo iguais, em termos reais, ao longo do financiamento e, não havendo interferências como no Sistema Financeiro da Habitação - SFH, garante a quitação do débito com o pagamento da última prestação.

Outro método bastante utilizado é o SAC ou Sistema de Amortização Constante, que tem por característica principal, a redução, em termos reais, do valor do encargo mensal. Isto se dá, pois, o valor da prestação de amortização (que representa a dívida e está incluso no encargo mensal) é sempre igual e a prestação de juros (também inclusa) é sempre decrescente em função da redução do saldo devedor.

Em qualquer das situações acima previstas, há que se ter a quitação total ao final dos pagamentos, não sendo admitidas quaisquer interferências externas ou contratuais que a impeçam.

Existem alguns métodos utilizados por algumas construtoras, que parecem ser benéficos ao comprador, porém, escondem uma prestação de resíduos. Trata-se de contratação de correção monetária das prestações, anualmente. Como o saldo devedor é corrigido mensalmente, isto gera descompasso na relação e provoca redução na amortização da dívida, sendo necessário o pagamento extra para corrigi-lo.

Caso o seu financiamento não esteja evoluindo de acordo com o previsto contratualmente (não reduz corretamente a dívida), o IMDEC pode rever as condições dos cálculos da empresa vendedora e, constatando irregularidades, propor as correções necessárias, administrativamente ou em juízo.

Existem, ainda, algumas incorporadoras/construtoras que, conforme estudo do IMDEC, “fabricam” dívidas através de um método de capitalização, utilizados normalmente pelos bancos, e que, em perícia financeira simples não é detectado.

É um cálculo complexo, só descoberto através de laudo pericial, que revela a malícia dos financiadores desde a data da assinatura do contrato. Portanto, tenha em mãos, sempre, toda a documentação referente à proposta inicial, durante as obras e nesta fase de pagamentos finais.

Traga até nós ou envie cópia do contrato e dos pagamentos efetuados e receba as orientações necessárias.

O IMDEC alerta, ainda, para as propagandas enganosas de empresas que se comprometem a construir e entregar imóveis por preços baixos demais.

Não é possível crer, como querem essas empresas, que alguém será proprietário de um imóvel, pagando valores menores que um aluguel de quitinete.

Isto não existe!

Os valores anunciados são sempre sem juros e durante a fase de construção.

Findas as obras e no degrau da escada “de casa”, os compradores assumem compromissos não condizentes com o que se propuseram de inicio e muitas vezes sobre dívidas inexistentes ou produzidas artificialmente.

Existem métodos, maliciosos, que alguns empreendedores aplicam para aumentar seus lucros, que só serão descobertos após a perícia contratual e financeira, por perito especialista.

Antes de assinar qualquer contratação financeira, tentando realizar seu sonho de casa própria ou manter uma contratação neste sentido, procure o IMDEC ou seus advogados parceiros para não se ver em dificuldades evitáveis.

Nós temos as “ferramenta” para descobrir as impropriedades do contrato ou do método de cálculos e resolvê-las, ou, ainda, saber o quanto é devido realmente.

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