O contrato firmado entre o comprador do imóvel e a construtora, diretamente, gera obrigações mútuas, de caráter definitivo, e a ele devem ater-se as partes contratantes.

Existem duas modalidades de contratação:

a) após a conclusão das obras com posse imediata do imóvel;

b) na planta ou em construção.

A primeira requer uma análise geral do contrato, principalmente das cláusulas financeiras ou que geram obrigações financeiras.

Nestes contratos é comum a inclusão de cobrança de juros no percentual de 12% anuais, equivalentes a 1% mensal, e a correção monetária da dívida pelo IGP-M do IBGE, dentre outros índices.

Neste modelo de contratação, deve-se ter em mente que a prestação será atualizada mensalmente, na data do seu vencimento, pelo indexador contratado, dependendo, assim, da conjuntura econômica do País, ou seja, em caso de inflação alta dos componentes da fórmula que compõe o índice do contrato (IGP-M no exemplo), a prestação poderá se tornar um peso excessivo no orçamento anteriormente traçado.

Nestes casos é comum a renegociação e o IMDEC, através de seus advogados parceiros,  disponibiliza a seus clientes a assessoria necessária para que a nova contratação se dê de forma menos gravosa possível.

Já a segunda forma de aquisição do imóvel, na planta ou em construção, deve ser monitorada em duas etapas, distintas quando às preocupações.

a) durante as obras;

b) após as obras.

Na primeira, deve o comprador fiscalizar periodicamente as obras, a mão-de-obra utilizada, o material utilizado e o cumprimento das obrigações tributárias da empresa construtora e da obra, além de certificar-se com documentos que comprovem o cumprimento de todas as cláusulas contratuais a que se submeteram as partes, inclusive memorial descritivo.

Lógico, o pagamento das prestações contratadas para esta fase devem ser adimplidas nas épocas e local previamente definidos, sendo que, nesta fase, não são devidos juros à construtora/incorporadora, apenas a correção monetária.

Ao receber as chaves do imóvel (que equivale ao habite-se para efeitos contratuais), e antes de aceitá-las através recibo, o adquirente deve, por intermédio de engenheiro civil cadastrado no CREA, vistoriar a obra e concluir, em laudo pericial fundamentado, pela aceitação ou não; e se negativa a conclusão do perito, requerer, por escrito e com protocolo de recebimento, as correções necessárias para cumprimento integral do memorial descritivo vinculado ao contrato.

Sendo positiva a conclusão do perito, dá-se início a fase de amortização do financiamento, que a partir de então são acrescidos de juros, sendo a opção de pagamentos diretamente a construtora.

Obs.: Nesta fase, muitos compradores optam pelo financiamento bancário, através do SFH, SFI ou Carteira hipotecária.

Optando pelo financiamento direto com a construtora/incorporadora, deve o comprador, antes de qualquer outra providência, requerer o extrato dos seus pagamentos, a evolução dos índices de atualização monetária e o valor do seu débito remanescente.

Importantíssimo, ainda, saber qual o sistema de amortização está sendo utilizado, se não houver cláusula específica no contrato.

Existem sistemas de amortização que contemplam o anatocismo (cobrança de juros sobre juros) proibido no ordenamento jurídico brasileiro, dentre eles a Tabela Price ou Sistema Francês de Amortização.

Porém, a Tabela Price, apesar de “cobrar” mais juros na soma total dos pagamentos, propicia uma prestação menor de início, sendo iguais, em termos reais, ao longo do financiamento e, não havendo interferências como no SFH, garante a quitação do débito com o pagamento da última prestação.

Outro método bastante utilizado é o SAC ou Sistema de Amortização Constante, que tem por característica principal, a redução, em termos reais, do valor do encargo mensal. Isto se dá, pois, o valor da prestação de amortização (que representa a dívida e está incluso no encargo mensal) é sempre igual e a prestação de juros (também inclusa) é sempre decrescente em função da redução do saldo devedor.

Em qualquer das situações acima previstas, há que se ter a quitação total ao final dos pagamentos, não sendo admitidas quaisquer interferências externas ou contratuais que a impeçam.

Caso o seu financiamento não esteja evoluindo de acordo com o previsto contratualmente, o IMDEC pode rever as condições dos cálculos da empresa vendedora e, constatando irregularidades, propor as correções necessárias, administrativamente ou em juízo.

Traga até nós o contrato e receba as orientações necessárias.

O IMDEC alerta para as propagandas enganosas de empresas que se comprometem a construir e entregar imóveis por preços módicos.

Não é possível crer, como fazem essas empresas, que alguém será proprietário de um imóvel, pagando valores menores que um aluguel.

Isto não existe!

Os valores anunciados são sempre sem juros e durante a construção.

Findas as obras e no degrau da escada “de casa”, os compradores assumem compromissos não condizentes com o que se propuseram de inicio e muitas vezes sobre dívidas inexistentes ou produzidas artificialmente.

Antes de assinar qualquer contratação financeira, procure o IMDEC.

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