O valor das prestações que é apresentado pelas construtoras, nas propagandas de venda de imóveis na planta (em construção), é sempre um valor muito baixo e tem por objetivo, apenas, captar recursos para auxiliar na construção destes imóveis.

 

Na verdade isto funciona como os contratos de uma cooperativa, apenas durante as obras, já que, após a entrega do imóvel acabado haverá cobrança de juros por um financiamento, seja diretamente com a construtora ou através dos bancos.

 

Não correspondem, portanto, ao pagamento do imóvel propriamente dito. Trata-se de um sistema copiado destas cooperativas de construção de imóveis, em que um número de pessoas se juntam para construir o apartamento ou casa, a preços de custo.

 

Mas, na verdade, as construtoras visam lucros com a venda e não somente propiciar a casa própria para aqueles que aceitam sua proposta (propaganda).

 

Terminadas as obras de construção, a empresa construtora expõe as opções de pagamento (agora sim do imóvel acabado) que consiste, basicamente, em um financiamento através de um banco comercial ou através de recursos próprios (financiamento direto).

 

O financiamento através dos bancos é assunto para outra área do Instituto (Sistema Financeiro da Habitação) e, por isso, trataremos aqui do financiamento direto com a construtora e de como podem haver irregularidades nos valores cobrados e no método de cálculos.

 

Na primeira etapa deste financiamento é cobrada a parcela referente às chaves (equivalente ao habite-se) e é apresentado o valor do saldo devedor que deverá ser liquidado em prestações mensais (pode haver prestações intermediárias), com juros e correção monetária.

 

A providência a ser tomada ANTES DE ASSINAR O CONTRATO DE FINANCIAMENTO é conferir se o valor apresentado como dívida total corresponde àquilo que estava previsto na proposta inicial, ou seja, o valor da compra, atualizado pelo índice da construção civil, descontados os valores pagos durante as obras.

 

Verifique todas as cláusulas contratuais para que não seja surpreendido, por exemplo, com resíduos anuais (13ª prestação) ou taxa de juros cumulativos na prestação. É normal (infelizmente) encontrarmos nestas contratações, valores de prestação que não são condizentes com o pagamento da dívida e dos juros. Neste tipo de contrato o comprador vai ter problemas com resíduos elevadíssimos ao final dos pagamentos.

 

Em outra forma de contratação, a construtora opera cálculos como se fosse um agente financeiro, ou seja, capitaliza juros “por traz das cortinas” para poder cobrar no final de cada ano em forma de prestação “extra” ou “complementar”. A forma de descobrir se este é o seu caso, é requerer da empresa a planilha de evolução do SALDO DEVEDOR.

 

Mas atenção, não aceite como saldo devedor o total ainda restante de prestações. Estas estão carregadas de juros que devem ser desconsiderados se, por exemplo, você quiser quitar o financiamento. Exija saber o saldo devedor sem os juros futuros.

 

Através de análise técnica e financeira desta planilha que revela o saldo devedor, pode-se constatar diversas irregularidades, como por exemplo, que a dívida não está diminuindo conforme o esperado. Este fato comprova que existe algo de errado e você vai precisar de uma perícia para descobrir, exatamente, o porque de estar pagando mais que o devido.

 

Há que se ter muito cuidado com a evolução, também, do valor das prestações. Nossos técnicos já se depararam com métodos de cálculo que fazem a prestação “crescer” mais que a correção monetária, por conta da cumulação mensal dos juros, que é uma forma da construtora receber valores não devidos e se enriquecer com isto.

 

É comum, principalmente quando há no contrato a previsão de prestações intermediárias (semestrais ou anuais), haver renegociações e divisão destes valores em novas prestações. Com isto, a empresa lhe apresentará uma confissão de dívida, que, se assinada, oficializa todas as irregularidades do passado e torna difícil a discussão na justiça, já que, você concordou com os valores apresentados e, portanto, não pode se negar a pagar.

 

Existem, além dos motivos oriundos do contrato ou dos métodos de cálculos utilizados, a discussão jurídica (derivada de lei) sobre a possibilidade ou não de aplicação da correção monetária sobre o valor das prestações intermediárias. Pela lei, tanto as prestações quanto o saldo devedor a elas referente não podem ser atualizados. (veja o que diz a Lei 4.864/65 em LEGISLAÇÃO).

 

É necessário, ainda, saber se, quando há contratação de prestações intermediárias, o valor dos juros, embutidos na prestação normal e mensal, não está “carregado” pelos juros referentes ao saldo das prestações intermediárias. Caso isto esteja acontecendo você está pagando em duplicidade à construtora e, por consequência, sendo prejudicado na redução do débito total.

 

Enfim, existem inúmeras formas de contratar e de burlar o próprio contrato e a lei. E não tenha dúvidas, as construtoras utilizam estas formas e métodos em benefício próprio.

 

Para ter a certeza de que seu financiamento está sendo conduzido de forma correta, sem cobranças abusivas ou métodos espúrios de cálculo, você pode fazer uma análise técnica, através deste Instituto, mesmo sem ser associado.

 

Constatando irregularidades, através da perícia técnica desenvolvida pelos técnicos e advogados deste Instituto, você pode se associar e  ir à Justiça para corrigir o que está errado.

 

Envie cópia do seu contrato e alterações ou renegociações (se houver), juntamente com os comprovantes de pagamentos efetuados até agora, para que um técnico do IMDEC desenvolva o laudo pericial e possa ajudá-lo.

 

Se você está enfrentando qualquer problema ou quer saber se sua contratação está correta, Fale conosco ou envie as cópias dos documentos para Rua Dr. João de Paula Cabral nº 148 - Recanto dos Pinheiros - São José dos Campos - SP - CEP 12.237-670.

 

Não perca tempo e dinheiro, consulte quem entende!

 

 

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