A política habitacional do Brasil, de cunho social, foi implantada através da Lei 4.380 de 21 de agosto de 1964, para atender às classes de menor renda e, também, para fortalecer a indústria da construção civil através do BNH.

Nesse quase meio século de vigência da lei, as alterações foram tantas que do social, propriamente dito, nada restou, senão a ilusão do mutuário.

São tantas as alterações no texto legal e outras tantas contradições que, ao final, ninguém decifra, com precisão, qual o direito e a quem pertence.

O que houve e ainda há nos contratos PES ou correlatos, é a má interpretação da lei e dos contratos, além de uma condução financeira de modo a facilitar desvios de valores pagos pelos mutuários e uma produção fictícia do débito, impossibilitando sua redução e, na maioria dos casos, aumentando-o.

O primeiro fato, aconteceu já em 1966, através do Decreto Lei 19 de 08 de agosto daquele ano, que ao contrário do que dizem não revogou o Art. 5º da Lei 4.380/64, apenas o alterou para dar aos agentes financeiros o direito de corrigir a dívida pela ORTN, impondo, assim, a duplicidade de índices que seriam aplicados às prestações e ao saldo devedor.

Diz o Art. 5º da Lei 4.380/64:

“Art. 5º Observado o disposto na presente lei, os contratos de vendas ou construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a conseqüente correção do valor monetário da dívida toda a vez que o salário mínimo legal for alterado.

§ 1° O reajustamento será baseado em índice geral de preços mensalmente apurado ou adotado pelo Conselho Nacional de Economia que reflita adequadamente as variações no poder aquisitivo da moeda nacional.”

Com este dispositivo legal, não haveria quaisquer preocupações em relação a cálculos, já que, como hoje se faz em financiamentos de veículos, por exemplo, ao final dos pagamentos o saldo devedor seria totalmente quitado independente do sistema de amortização contratado.

Pois bem. O referido artigo não foi e não é de interesse dos agentes financeiros.

Nove dias após completar dois anos da edição da Lei do SFH, foi sancionado o Decreto Lei 19 que dispõe em seu artigo primeiro:

“Art. 1º Em todas as operações do Sistema Financeiro da Habilitação deverá ser adotada cláusula de correção monetária, de acordo com os índices de correção monetária fixados pelo Conselho Nacional de Economia, para correção do valor das obrigações reajustáveis do Tesouro Nacional, e cuja aplicação obedecerá a instruções do Banco Nacional da Habitação.

        § 1º O reajustamento das prestações poderá ser feito com base no salário-mínimo, no caso de operações que tenham por objeto imóveis residenciais de valor unitário inferior a setenta e cinco (75) salários-mínimos e se destinarem a atender às necessidades habitacionais de famílias de baixa renda.”

De lá pra cá nenhum contrato firmado no âmbito do SFH seria cumprido.

Isto porque os agentes financeiros querem receber o valor emprestado da forma que acham devidos em razão de operação financeira e não do empréstimo social.

Por seu turno, os mutuários querem pagar prestações condizentes com seus ganhos, em razão de operação social e não financeira.

IMPOSSÍVEL, ao destacar a “falência” (traduzida pela extinção) do BNH, através do Decreto 2.291 de 11 de novembro de 1986 e sua incorporação à Caixa Econômica Federal CEF, conforme artigo Primeiro:

“Art. 1º - É extinto o Banco Nacional da Habitação - BNH, empresa pública de que trata a Lei número 5.762, de 14 de dezembro de 1971, por incorporação à Caixa Econômica Federal - CEF.”

As conseqüências desta extinção são trágicas aos mutuários que contavam com o FCVS que, como seguro, quitava o denominado saldo residual ao final do pagamento das prestações, em número certo e contratado, restando, para hoje, nestes contratos antigos, o refinanciamento de um débito falso, produzido artificialmente e, portanto, inexistente.

Nota do IMDEC: O FCVS foi um cofre em que os mutuários depositaram, por vinte anos, desde 1966, época  de sua criação, 3% do total pago mês a mês a titulo de prestação, para liquidação do saldo residual, e que, ao ser aberto em 1986, estava vazio, determinando o fim do SFH.

Não é só.

Os mutuários contavam com a previsão de que no período da contratação, longo normalmente, poderia haver imprevistos quanto a possibilidade ou não de pagamento das prestações. Para tanto, criou-se o FIEL, que não consiste em seguro ou qualquer coisa que o valha; porém, dava condições de, junto ao mesmo agente financeiro, refinanciar até dezoito prestações de impossível quitação naquele momento, se tal impossibilidade derivasse de desemprego ou qualquer outra incapacidade temporária.

Esta “garantia de crédito extra” era liquidada somente após o término do financiamento original, sendo que, os juros a ela referentes eram liquidados anualmente, à mesma taxa contratual.

Toda esta sistemática social foi, por assim dizer, por água abaixo com a extinção do BNH e a assunção da CEF na gerência do SFH.

Hoje, até mesmo pelo poder Judiciário, o Sistema Financeiro da Habitação é mera operação financeira que desgraça milhares de desafortunados que, por infelicidade deixa três prestações em aberto.

Já se tentou piorar a situação dos mutuários com a edição malévola da Lei 9.514 de 20 de novembro de1997 (SFI), que de tão imprópria foi abandonada até mesmo pelos agentes financeiros.

Trata-se de uma lei tão voraz, tão desrespeitadora dos direitos sociais e humanos, que pode, inclusive, determinar a prisão do mutuário se este, de boa-fé, vender o imóvel à terceiro, e este último não pagar o financiamento.

A prisão se dá por tratamento igual ao depositário infiel.

Alerta do IMDEC: Não assine contratos em que conste a simples citação à Lei 9.514/97.

Voltando ao assunto SFH, já que falaremos do SFI em outra seção do site, precisamos esclarecer, também, a criação, cobrança, destino e desvios do CES (Coeficiente de Equiparação Salarial).

Visto acima que o desvirtuamento ocorrido em função dos diferenciados índices das prestações e do saldo devedor geram resíduos ao final da contratação, e que esses resíduos seriam de responsabilidade do FCVS, criou-se, através resolução do BNH, de nº 36 e datada de 11 de novembro de 1969, O CES, de percentual variado em consonância ao valor do imóvel e do valor financiado, para reduzir este saldo residual, se existente.

Da mesma forma, o pagamento excedente poderia gerar a liquidação antecipada do débito (o que nunca ocorreu diga-se).

Portanto, ao analisar com olhos técnicos, a dívida  com a contratação, também do CES, serviria para se somar a amortização já paga na prestação, aumentando-a em valor, reduzindo ou eliminando o saldo residual ao término da contratação.

Aqui já se dá início às cobranças indevidas, pois, se o saldo residual era de responsabilidade do FCVS, já  no valor do encargo mensal, porque o mutuário deveria, também, resgatá-lo por antecipação?

Bem, pouco importa, já que os agentes financeiros não fizeram mais do que arrecadar o dinheiro pago, dando a eles destinos outros; e claro, não para o benefício daqueles que pagaram.

O IMDEC comprova o desvio dos valores pagos, a título de CES, em benefício dos agentes financeiros.

O descumprimento do PES (plano de Equivalência Salarial) tem sido a única pretensão jurídica vitoriosa dos mutuários. Mas, de forma totalmente equivocada e prejudicial.

Desenvolveu-se ao longo dos anos a idéia de que bastava ir a Juízo e reclamar dos índices aplicados às prestações, que foram realmente majoradas em desfavor dos mutuários, para se ter resolvido o problema da casa própria.

Enorme engano.

Talvez aos leigos em contratação, ou aos leigos em cálculos, o remédio da redução do valor do encargo mensal seja solução. E é, porém, temporária e, ao final, maléfica ao próprio mutuário.

A discussão real e de maior interesse do mutuário não pode se ater a mesmice de sempre.

O PES se impõe à Tabela Price no cálculo das prestações e, não se vê esta discussão nas ações pelo Brasil a fora.

O mutuário, afinal, não está sendo atendido de forma a corrigir os erros da contratação ou os vícios da execução do contrato; e isso precisa, com urgência, ser alterado.

O IMDEC propicia a ferramenta certa para esses casos.

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